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:物业维修保养与修理改造

发布: 2019-05-08     文章来源: 北京国基伟业物业管理有限公司 李笑天 王寿轩     查看: 1029次

2012伦敦奥运会网球冠军 www.ay9e.cn 物业维修保养与修理改造

 

导读:自上世纪80年代至今,中国住房体制改革、房地产市场发展、城镇化已经历30多年了,城镇房屋建筑已进入修缮期,设施设备也进入修理、改造期,加上原有的老建筑已破旧严重,因此,房屋建筑及设施设备的维修及更新改造是我们物业管理行业面临的一个既实际又难办的重要问题。房屋建筑的维修牵连着产权人利益、专业技术和相关政策法规的规定,因此相当复杂,不是一个一蹴而就的问题,需要多方面努力才能有效解决,本文重点就房屋及配套的设施设备、相关场地维修保养与修理改造界限的专业技术进行论述。

一、房屋修缮

1、概念

房屋修缮 是指房屋建筑主体结构、装饰装修及附属的设施设备出现主要部件损坏、影响使用居住且存在安全隐患时,必须进行的修理活动,更换损坏的部件,消除安全隐患,恢复其使用功能。

2、房屋修缮的原则

城镇房屋修缮应符合“城市总体规划”的要求,遵经济、安全实用、节能环保、维护房屋不受损坏和为用户服务的原则。 

3、修缮工程分类
   房屋修缮按照原住房环境部于1985年10月颁布的《房屋修缮范围和标准》的规定,按照房屋完损状况,其修缮工程分类为:翻修、大修、中修、小修和综合维修。
    1)翻修工程
    1)凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
    2)翻修工程应尽量利用旧料,其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
    3)翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
    4)翻修工程主要适用于:
    a. 主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋。
    b. 因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。
    c. 地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
    d. 无修缮价值的房屋。
    e. 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
    2)大修工程。
    1)凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。
    2)大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
    3)大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

4)大修工程主要适用于严重损坏房屋 ,包括

a. 主体结构损坏严重,有局部危险的房屋; 

b. 屋面严重漏雨需铲除重做的房屋; 

c. 需挑顶修缮的房屋; 

d. 整栋房屋需要进行设备(包括上水、下水、通风、采暖等)及管线拆换、改装的房屋; 
    e. 需抗震加固的房屋。 
    3)中修工程

1)凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
    2)中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
    3)中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
    4)中修工程主要适用于一般损坏房屋,包括

a. 需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋; 
    b. 需局部更换瓦屋面,修补平屋顶面层或外墙板缝局部漏雨的房屋; 
    c. 需整栋房屋进行门窗整修,地面维修,粉刷、油漆,设备管线维修和更换配件的房屋; 
    d. 因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便需改善条件的房屋。 
    4)小修工程。
    1)凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
    2)小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

3)小修工程主要适用于轻微损坏的房屋,包括:

a. 修补屋面、地面、顶棚,室内外抹灰; 
b. 修理门窗、换纱、换玻璃; 

c. 水、暖、卫、电设备的日常养护; 

d. 疏通下水、烟囱、垃圾道,清扫屋面、雨水口。

5)综合维修工程。

 1)凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
 2)综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。
 3)综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
 4)综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

从上述住建部和北京市相关标准来看,房屋的返修即更新改造,而其他修缮分类要关注两个方面,一是房屋的损坏程度,二是修缮的费用。例如房屋大修、中修、小修和综合维修。

其适用范围主要对房屋损坏程度进行了规定,二是修缮费用达到一定额度。例如:

大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。

从这里我们不难看出,大中修和综合维修强调的是一次修缮工程费用占同类建筑新建造价的百分率,而小修工程说的是综合全年小修费用占所管房屋现时造价的百分率。因此,物业管理在厘清法规范围内外的房屋维修责任和范围时就要弄清房屋修缮的适用范围和修缮费用这两个问题。

所以,我们在测算物业服务费用标准时就要认真核算房屋建筑全年的维修保养费用成本,如小修费用在同类房屋建筑现时造价的1%之内,那房屋建筑的日常维修保养就应该在物业服务费中支付;如确实需要小修费用超过1%时,就应该在签订物业服务合同时明确约定该项费用由谁承担,以保证房屋建筑维修保养正常进行,确保房屋始终完好。

如果房屋小修一次工程量较大、且费用达到1%(如房屋内部共用部位全部进行粉刷),符合“需整栋房屋进行门窗整修,地面维修,粉刷、油漆,设备管线维修和更换配件的房屋”标准; 这就要考虑是否属于中修的范围了。

二、    设施设备维修保养与修理改造

1、设施设备维修保养

设施设备维修保养,主要是通过对设备进行清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查等,对设备进行日?;だ?,以维持设备的性能和技术状况,称为设施设备维修保养。

维修保养基本上不拆解设备,一般不更换零部件,因此也不存在组装、调试的问题。

设施设备保养分为日常保养计划预防性维修保养。

2、设施设备修理

设施设备修理是在设施设备出现技术状态异?;蛄踊锏揭欢ǖ牧俳缱刺苯胁鸺?、修复的技术活动。

设备在运行使用过程中,零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象,设备的修理就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的零部件,对整体或局部进行拆装和调整的技术活动,其目的是恢复设备的功能和精度,保持设备完好。

简单地说:设备修理是设备技术状态劣化到某一临界状态时,为恢复其功能而进行的技术活动。

设备修理的方针。设备的修理,必须贯彻预防为主方针,根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用,选择适当的维修方式,适当的修理周期或时机,采用新工艺、新技术、新材料和科学方法,以提高维修质量,减少?;奔?,降低维修费用,达到“适时有效,低成本”。

设备修理分为:大修、中修、项修、小修,现分述如下。

1)大修

大修是设备基准零件磨损严重,主要精度、性能大部分丧失,必须进行全面修理,才能恢复其效能时使用的一种修理方式。

设备大修的内容包括:

对设备进行全部解体、清洗,修理基准件,更换或修复磨损件;

全部研刮或磨削导轨面;     

修理、调整设备的电气系统;

重新按标准组装,检测;

修复设备的附件以及翻新设备外观;

重新按标准加入工质、润滑油;

进行整体测定、试车。

2)中修:介于设备大修与项修之间的修理。内容包括:

对设备进行局部解体,更换或修复磨损件;

修理、调整设备的电气系统;

重新按标准组装,检测;

修复设备的附件以及修复设备外观;

重新按标准加入工质、润滑油;

进行整体测定、试车。

3)项修:单项修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理,即对设备进行局部解体检查、修复或更换个别损坏的主要零部件及工质,恢复其功能的活动。

4)小修:设备小修是对设备简单的修理,更换非主要零件或补充部分工质、完善其技术性能的活动。小修一般与设备保养同时进行。

3、设施设备的更新改造

1)设备的磨损及其补偿。

1)设备磨损。设备的磨损分为有形磨损和无形磨损。

设备的有形磨损:是机器设备在使用(闲置)过程中发生的实质磨损或损失,称为有形磨损或物质磨损。

设备的无形磨损,也称经济磨损:是指设备在使用(闲置)过程中因技术进步而造成的价值降低、技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。

2)设备补偿。设备磨损一定要进行补偿,设备磨损的补偿方式包括:

有形磨损的补偿:主要是修理与改造;

无形磨损的补偿:应更新。

2)设备的更新。

1)设备更新的意义包括:

设备更新是物业维持使用功能的必要条件;设备更新是实现物业设备高效、安全、节能的重要途径;设备更新是物业保值增值的物质基础。

2)设备更新的原则是:

设备更新应围绕物业的使用价值;应采用新技术、新工艺、新材料,符合节能、环保的要求;要进行经济论证,确保经济效益。

2)设备技术改造。

设备技术改造,是指应用现代科学技术成就和先进经验,改变现有设备的结构,装上或更换新部件、新装置,以补偿设备的无形和有形磨损。

1)更新改造的特点是:针对性强,经济型好,现实性大。

2)更新改造的意义:工业发达国家发展经济的主要途径是大力采用先进技术,提高机器的技术水平,改善原材料的质量,提高劳动者的素质,从而提高各生产要素的使用效率,来取得良好的经济效益。

3)在管理设备时特别要注意的是,只要通过技术改造能达到同样的目的的,一般就不采用设备更新的方式。

四、物业设施设备维修保养与修理改造管理

1、确定房屋及设施设备维修保养与修理改造的界限

1)《物业管理条例》确定的物业管理的界限,即房屋的共用部位、共用设施设备及相关场地进行维修、养护、管理,一是不包括业主专有的部位,二是不包括修理、更新改造。

2)《房屋修缮范围和标准》规定的房屋修缮的界限分为几个标准,包括。

1)一是修缮的费用占房屋的重置价的比例,这就首先要界定同类房屋的重置价包含的项目内容,详见下表。

序号

        年代

项目        

1985

2017

备注

 1

房屋产权人

公有

多业主/单位

 

 2

房屋管理人

房管局/单位

物业公司/其他

 

 3

房屋管理模式

计划经济

市场化/自管

 

 4

房屋造价包含项目

建筑安装费用

建筑安装费用

 

 5

少量其他费用

土地出让费用

 

 6

 

房地产营业税

 

 7

 

房地产相关费用

 

 8

 

房地产所得税

 

 9

 

其他相关费用

 

10

 

 

 

 

从上表不难看出当前房屋的重置价所包含的费用项目比《标准》制定的1985年多得多,且建筑安装的造价占总房价的比例相当低。因此,笔者建议在没有新标准规范规定的条件下,考虑房屋修缮和设施设备修理费用时主要计算房屋的建筑安装费用,只有这样《标准》才能适用当前的房屋修缮管理。

2)二是小修的界限

《标准》规定小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

那么房屋共用部位及共用设施设备和场地单次、单项小修的费用达到了1%,或全年的小修综合费用超过了1%,那就可以考虑纳入中修或项修的范围。

3)房屋与设施设备的更新改造界限

房屋的更新改造属于翻修的范畴,按相关政策、法规办理,这里不做论述。

共用设施设备及场地的更新改造宜按《标准》的规定进行管理,同时要参考设备的设计有效使用年限,即设备的设计安全使用寿命。当设备安全使用寿命已满时,或对设备进行专业鉴定(安全与节能环保)不达标时,就要保证在合理维修保养的前提下安全运行,否则就应该考虑更新改造了。

2、房屋及设施设备修理与改造管理

1)管理工作内容

1)确定修理和更新改造工程项目内容

物业服务企业对所管房屋与设施设备进行全面检查与鉴定,必要时可以申请专业机构对房屋进行安全鉴定,根据物业状况,按修理与改造工程范围规定,提出修理与更新改造申请计划。

2)制定修理及更新改造项目设计方案

以工程项目内容鉴定为依据,依法获得主业同意,根据费用资金计划编制修理、改造实施方案;工程方案设计必须由具备设计资质的单位承担。

3)落实大修项目施工任务

按照审批后的年度修理和更新改造计划和季度、月度施工作业计划落实施工任务。

4)进行施工组织与准备

根据工程量大小和工程难易等具体情况由专业承包商编制工程修理、更新改造的专业施工工艺、组织设计,确定施工方案、落实资金、人力计划、材料供应、工期概预算、质量、安全、节能、环保措施等。

物业管理项目部负责修理与改造的修前、修后的运行安排,为施工创造条件,并保证用户正常使用。

5)工程项目施工中的控制、督促、检查

根据施工计划,按照总进度计划要求,结合人力、物力、财力情况,下达施工任务计划,按时间落实到单位及个人,保质保量完成计划;严格按照技术标准和技术经济指标进行施工,确保工程质量;切实对人身安全和业主负责,合理使用材料,控制工程成本。

按技术规范标准进行修理和更新改造工程质量检查、验收,确保质量符合要求;工程质量保证符合技术规范标准及合同约定,质量保证合格率达98%以上。

6)工程实施验收

项目工程完工必须符合交验条件和质量检验评定标准,才能办理施工验收手续。做到工程设计方案内容全部完成,水、电、气通,供、冷、暖、通风恢复,存在的缺陷已消除,竣工图和施工及验收技术资料齐全,并及时收集整理归档保存。

7)工程项目结算

根据工程项目施工合同约定,留一定的质量保证金,符合工程结算条件要求后,根据双方认可签字结算书,由财务进行结算。

(2)管理工作流程

1)房屋及设施设备状况的鉴定

对房屋完好率评定时及日常巡检发现的房屋质量缺陷和安全隐患进行统计、汇总、分析,必要时报告专业主管部门进行安全鉴定。对于共用设备要关注:实际运行技术参数与设计参数的偏离值和衰减程度;设备机械运行状态,即故障表现、机、配件磨损、失效情况;上一次修理时间间隔和遗留问题;设备的出功能力与系统负荷的差异。

2) 制定修理与更新改造方案

方案包括:房屋及设施设备修理和更新改造的范围、项目、内容;修理和更新改造的技术标准,质量要求,查验方式,问题处理和保修;修理和更新改造的实施时间、实施人,费用预算等。

3)修理与更新改造方案的实施

工程方案实施包括:确定修理和更新改造的实施单位,签订工程施工委托合同,安排内部检修组织;由实施单位编制施工计划,经批准后开始实施;抓好施工现场管理,保证检修的正常进行; 

4 施工过程中的检查、监督和管理


管理内容主要是:根据检修计划安排,检查施工进度,保证按期完成;根据施工进度,做好分步质量查验,控制过程质量;监督维修人规范操作,确保安全;加强检修过程管理、现场管理,保证文明生产。

5 施工完工后的竣工验收和决算

 施工完成后,要按相关规定和合同约定进行竣工验收;符合规范标准或合同约定约定后,双方签字确认;组织试车运行,检验、测定技术参数,保证达到预期目的;按约定解决好缺陷处理和质量保修方式后即可进行工程决算;按合同约定留足质保金后,即可按合同付费;质保期满后无遗留问题,双方签字后付清质保金。

五、    结语

我国物业管理已走过了38年,行业发展迅速,在国民经济中的地位亦愈来愈高,对国民生活水平提升的作用也显著增大。但是由于种种原因,物业本体及附属的设施设备和场地的修理和更新改造一直困扰着整个行业,也是业主和使用人比较关注的问题。

一方面是物业管理成本快速增加,物业维护管理水平参差不齐,房屋及设施设备缺陷积累,直接影响正常使用,并存在一定的安全隐患,特别是消防与电梯问题更多。而另一方面动用住宅维修资金又比较困难,且手续复杂,业主很难形成一致意见,管理部门审批不好把握,致使住宅维修资金大量沉积于银行,而房屋及设施设备需要的修理和更新改造得不到及时有效实施。因此,希望物业管理行业与行政主管部门携起手来,共同调查研究,制定出切实有效的政策法规,进而推动物业的修理和更新改造,确保物业完好,以满足用户使用,确保物业和用户安全,促进物业保值增值,实现我国经济又好又快的可持续发展。

参考文献:

[1]《物业管理条例》,2018.07.11;

[2]《物业承接查验办法》,2010.10.14;

[3]《房屋修缮范围和标准》,1985.01.01;

[4]《北京市城镇房屋修缮标准》,1994.10.10;

[5]《物业设施设备管理指南》,2010.02。

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